במאמר זה אדגיש מספר כללי אצבע להבחנה בין שכירות למטרת מגורים לבין שכירות למטרה העסקית וההתנהלות השונה בשתי אלו.

הדומה ביניהן – בשתיהן משכיר, שוכר, מושכר, תקופת שכירות, דמי שכירות, אופציה, בטחונות וערבויות, תשלומים שוטפים, החזרת מושכר, שימוש סביר, שמירת המושכר, ביטוחים.

ההדגשים בשכירות למטרת מגורים – על הסכם השכירות לעמוד בדרישות חוק השכירות והשאילה. אין להשכיר דירה שאינה ראויה למגורים ואין לשלם בגינה שכירות. השוכר אינו רשאי להתיר שימוש של אדם נוסף מלבדו בדירה ללא אישור המשכיר. לא ניתן להתנות על הזכות של השוכר למצוא דייר חלופי באותם תנאים. קיימים חיובים שהמשכיר חייב לשאת בהם על פי דין והוא אינו רשאי להעבירם לשוכר. חובה על המשכיר לתקן תוך זמן סביר כל פגם בדירה שפוגע בשימוש הסביר של השוכר בדירה. הערבויות הכספיות מוגבלות בתקרה הקבועה בחוק ל- 3 חודשים. ביטוח מבנה ע"י המשכיר. ביטוח תכולה וצד ג' על השוכר. על המשכיר לבדוק את מסלול המס התאים לו בגין דמי השכירות. הוגבל חופש החוזים באורח דרמטי שמגן על השוכר.

ההדגשים בשכירות למטרה עסקית - זיהוי מדויק של השוכר (חברה או שותפות או גורם עסקי אחר). זיהוי מטרת השכירות. טיפול בבעיית הרישוי. טיפול בהתאמות המושכר למטרת השכירות. טיפול במנגנון הצמדה בחוזה ארוך טווח. חשבונית מס וענייני מיסוי לפי תקופת השכירות. בטחונות ריאליים. ביטוחים שרלבנטיים לפעילות ולמושכר. עניינים של איכות והגנת הסביבה (כולל זיהום קרקע). הרשאה לשכירות משנה ושימוש על ידי גופים קרובים. הנחות וסוגי ארנונה לפי סיווג המושכר ברשות המקומית. בדיקת מסמכי התאגדות ומורשיי חתימה. את התנאים למציאת שוכר חלופי יש להסדיר בהסכם. נשמר חופש החוזים לצדדים בהתאם לאינטרסים ולעוצמתם.

לסיכום – חובה להיות ער לאבחנות הנ"ל ולהכיר את ההגבלות והמגבלות הנ"ל. נדרש להיות מיוצג ע"י עורך דין בשכירות עסקית ולהיות מודע לכל אלה בשכירות למגורים.

הכותב עו"ד יואב בן סימון מתמחה בעסקות ותביעות הקשורות עם מקרקעין ונדל"ן לרבות בענייני מכר ושכירות.