תיקון לחוק פינוי בינוי מיטיב עם קשישים ומשפר את מצבם בעסקות פינוי ובינוי

בתיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 הוכנסו לאחרונה שלושה שינויים ביחס לקשישים בלבד.

הראשון, קשיש הוגדר כבעל דירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בקשר עם דירתו מלאו לו 75 שנים והוא מתגורר בדירה שנתיים לפחות.

השני, סירוב של בעל דירה שהוא קשיש לעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב לבלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, אחת מהחלופות הבאות לפי בחירת היזם:

מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה: מעבר לבית אבות בתוספת תשלומי איזון עד לשווי הנוכחי של דירת התמורה (מהוון לערך נוכחי); או, רכישת דירה חלופית בשווי הנוכחי של דירת התמורה במיקום הקרוב לדירת הקשיש, אם בקש זאת הקשיש; או, קבלת סכום כסף בשווי הנוכחי של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום כולו או רובו.

כמו כן רשאי היזם, לפי בחירתו, להציע לקשיש שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה המגיעה לו או בדירה ששטחה קטן משטח דירת התמורה המגיעה לקשיש בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דומה לשווי דירת התמורה.

השלישי, סירוב לעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב כבלתי סביר אם בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ושבמועד בו נחתמה העסקה לראשונה מלאו לו 80 שנים ולא הוצע לו על ידי היזם מעבר לבית אבות או רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף כאמור, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.

למיטב הבנתי, ההבדל בין שני סוגי הקשישים הנ"ל הוא, שבעוד שלגבי קשיש שמלאו לו 75 שנים החלופות השונות הן לפי בחירת היזם, הרי שלגבי קשיש שמלאו לו 80 שנים החלופות השונות עומדות לבחירת הקשיש.

לדעתי, המחוקק אמנם הרחיב את זכות ההתנגדות של קשישים לעסקת פינוי ובינוי אך בכך גם יצר פתרונות שיעודדו מיזמי פינוי ובינוי, בפרט שיצר פתרונות אחידים לאוכלוסיית הקשישים בעסקות פינוי ובינוי.

עם זאת, ספק בעיני אם היה מקום לקבוע כי קשיש לצורך החוק הוא מי שמלאו לו 75 שנים ולא להישאר בהגדרה, שקשיש הוא מי שמלאו לו 65 שנים, כדי לתת אופק לשינוי המהותי שמתבקש הקשיש להירתם אליו וכדי לתת לו שייהנה ממנו עוד שנים רבות.

החתירה צריכה להיות למצוא לקשיש נכס דומה (למשל דירה בקומת קרקע) או בסביבה הקרובה למגוריו, ולהשאירו בשכונה שרגיל הוא ללכת בה למרפאה/רופא, בית כנסת, ליד הילדים/נכדים, אך זו קשה ליישום ולביצוע עד תיאורטית.

הפתרון לפיו היזם יקנה את הדירה של הקשיש וישלח את הקשיש לחפש אלטרנטיבה כלשהי למגוריו לא מתאימה לתנאי הארץ ותושביה, שכן עמדת הקשיש לרוב היא - "אני גר כאן שנים רבות ורוצה למות כאן".

אני סבור שיש להבדיל גם בין מקרה שקשיש גר מספר שנים בדירתו לבין קשיש שגר מספר עשרות שנים בדירתו ובהתאם יש לפתור את הבעיה ולפצותו. כך, קשיש עם וותק של עשרות שנים בדירתו, שדירת התמורה נרכשה ממנו ועליו לעבור למקום אחר, יש לפצותו בגין השינוי והמעבר למקום חדש ב – 10% לפחות משווי דירת התמורה.

השינוי היטיב עם היזמים יותר מאשר עם הקשישים וקשייהם לא נשקלו מספיק.

עו"ד יואב בן סימון כותב המאמר מתמחה בענייני הגיל השלישי וזקנה ובדיני נדל"ן ומקרקעין.